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租赁合同纠纷--未按时交租金可否强行变卖承租人财产


发布时间:2011-3-5 11:14:52

                   河南省郑州市惠济区人民法院
                        民事判决书
                         
                           ( 2009 )惠民一初字第147 号

    原告(反诉被告)王某某。
    委托代理人刘某某。
    委托代理人姚万朝,河南大正律师事务所律师。
    被告(反诉原告)谢某某。
    委托代理人杜某某。
    委托代理人张某某。
    原告王某某与被告谢某某房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭。本案在审理中,被告谢某某提起反诉,本院决定合并审理。公开开庭进行了审理,原告委托代理人姚万朝、刘彩虹,被告委托代理人张百礼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称,2007 年3 月16 日,原告以125000 元的高额转让价从“京都老蔡记”饭店取得了该店面的经营权,随后与被告签订了该处房屋的租赁合同,合同期限为三年。双方约定:合同履行期间,原告定期支付被告租金,被告依约将其所有的房产(郑州市惠济区南阳路185 号5 号楼24 号)租赁给原告用于经营面庄。2008 年元月,原告暂停营业。在放假回家过春节期间,被告未通知原告撬门而入,将饭店内所有经营设备非法变卖,后又将此房违法租赁给了第三人。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益,原告因此诉至法院,请求判令被告谢某某赔偿原告经济损失305219 元,并承担本案诉讼费用。本案在审理中,原告将其诉讼请求增加至696480.85 元。
    被告谢某某辩称,原、被告所签订的房屋租赁合同明确规定,每月6 日为原告向被告交纳房租的时间,如果原告拖欠房租60 天,视为原告违约,被告有权收回房屋,不退还原告押金。起初原告尚能按时交纳房租,但随着时间的延长,原告常拖欠晚交房租。由于原告做生意并不容易,被告没有追究原告的违约责任。但是,到了2008 年元月6 日该交房租的时候,原告及其委托代理人却无影无踪,被告电话联系到原告的代理人,他却说没钱,反正又不到解除合同的条件,到时候大不了给违约金。由于未到解除合同规定的60 天时间,被告也无可奈何。到了2008 年2 月,由于原告拖欠员工工资,被《 东方今报》 报道后,原告店里的设施被供货商抵账和员工抵工资分割一空。此时,被告赶紧按双方签订合同时原告提供的身份证的地址给原告发送特快专递,通知原告来处理此事,但原告置若惘然。无奈之下,被告于2008 年7 月和第三人签订了新的租赁合同。被告因此希望法院在查明事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。
    反诉原告谢某某诉称,反诉原告与反诉被告于2007 年3 月16 日签订了一份房屋租赁合同,约定每月6 日为交纳房租的期限。到2008 年2 月6 日,反诉被告共拖欠租赁费15000 元、拖欠电费4291 元、水费255 元、物业管理费1028 元(电、水、物业费已由反诉原告替其垫付)。由于索要无果,反诉原告请求法院依法判令:1 、反诉被告给付反诉原告房屋租赁费15000 元、电费4291 元、水费255 元、物业管理费1028 元,共计21024 元,并承担本次反诉费用;2 、反诉被告拆除一、二楼护栏及高于地面的平台,将地面恢复原状。
    反诉被告王某某辩称,反诉被告已经支付房租到2008 年元月6 日,反诉原告却于2008 年2 月10 日将该房屋出租给他人,故反诉被告没有拖欠反诉原告的房租。反诉被告与物业部门签订有物业服务协议,反诉被告已向物业部门支付3000 元水、电押金。反诉原告替反诉被告垫付水电费,是为了把房屋租赁给下一个租房人而为,与反诉被告之间的租赁关系无关。
    为支持自己的主张,原告提供证据如下([ ]内为被告质证意见):
    1 、“拐子王面庄”税务登记证、个体工商户营业执照、食品卫生许可证各一份,证明原告系“陕西拐子王面庄”的业主。[被告无异议。]
    2 、转让费收据三份、转让物品清单一份,证明原告以125000 的高额转让费取得“拐子王面庄”的受让权。[被告有异议,认为被告不知情。]
    3 、房屋租赁合同、被告身份证、房屋产权证,被告出具的委托书、受托人张百礼的身份证各一份、原告交纳租金收据七份,证明原、被告之间存在合法有效的房屋租赁关系,原告按照合同约定履行了交纳租赁费的义务。[ 被告对证据真实性无异议
 4 、证人徐俊海、金分建、李海航、杨师娃、宋振忠证言,证明被告在原告放假期间,未通知原告将房屋租赁给第三人和面庄被变卖的有关物品。[被告对证言有异议,认为除徐俊海出庭作证外,其他证人没有到庭作证,被告不予认可。对徐俊海证言,被告认为证人称阴历2008 年正月16 日(阳历2008 年2 月22 日)房屋门锁着、物品还在,而原告诉称被告于2008 年2 月10 日将门撬开变卖物品,相互矛盾,不应作为证据使用。]
    5 、“拐子王面庄”与西安力信科技开发有限公司签订的装修协议、装修工程结算书各一份,装修款收据、装修所需补充材料收据共计十三份,证明原告店面装修费为142740 元。[被告对证据的真实性有异议,认为被告并不知情,被告租赁给原告的房屋是已经装修好的,无需装修。]
    6 、厨房用品票据,电器和厨房设备票据及清单共计十二份,交通及食宿票据十六页,证明被告非法变卖原告店内的有关物品价值及原告为挽回损失产生的交通、食宿费用。[被告对证据有异议,认为被告并不知情,交通、食宿票据都是发生在原告在营业期间,被告不予质证。]
    7 、申请书、失业证、残疾证、原告贫困证明、户口本成员证明各一份,医院诊断证明九份,证明原告失业在家,身患绝症、身体残疾,家庭人口众多,被告侵权给原告带来很大的经济负担。[被告对证据无异议,认为与本案无关,不予质证。〕
    8 、甘肃省庆城县公安局城关派出所出具的原告王某某身份信息一份,证明原告身份合法。[被告有异议,认为该证明上无照片,不能证明与被告签订合同的王某某是同一人。]
    9 、郑州市惠济区食品监督所出具的豫祥和饭店卫生许可证一份、档案材料一份,证明被告恶意违约,将诉争房屋出租给豫祥和饭店。〔被告有异议,认为2008 年2 月19 日签订的租赁合同是复印件,有可能是复制的,卫生许可证与本案无关。]
    10 、证人孔丽丽证言一份,证明原告经营的饭店是证人做的涂料工程,2008 年春节过后,证人发现该饭店的招牌换成了“扒猪脸”。〔 被告有异议,认为工商档案中从未有过“扒猪脸”这个名字。]
    为支持自己的主张,被告提供证据如下([]内为原告的质证意见):
    1 、2008 年2 月11 日通知书一份,证明原告已拖欠房租、工人工资、供货商及客人预付餐费,被告让原告提供担保,同时证明被告提出了不安抗辩权。[原告有异议,认为通知书为被告单方出具,原告没有签字认可]
    2 、特快专递查询单一份,证明原告已经收到证据1 中的通知书。[原告有异议,认为原告没有收到通知书。]
    3 、原告2008 年2 月15 日写给被告委托代理人张百礼的书信一封,证明原告已经知道拖欠房租超过两个月,其委托人将饭店经营得一团糟,并非被告擅自撬门。[ 原告对证据真实性无异议,但认为这两封信是原告单方询问被告委托代理人为什么收回房屋的信。]
    4 、锦华财务处票据两份、惠济区诚信烟酒商行证明一份,证明被告为原告垫支了水电费4546 元,并且不是被告单方终止租赁合同。[ 原告有异议,认为证据无法确认惠济区诚信烟酒商行系“拐子王面馆”的邻居,原告已经向物业部门交纳了3000 元的水、电押金,如拖欠押金也是可以相抵的,拖欠水电费与反诉原告无关。]
5 、被告与他人签订的合同,证明被告于2008 年7 月15 日与他人重新签订了租房合同。[ 原告有异议,认为真实性无法确定。]
6 、2009 年8 月31 日甘肃省径川县公安局城关派出所出具的1964 年4 月15 日出生的王某某无户籍,公安部常住人口网查找的身份信息,证明原告主体不适格。[原告认为此证据说明原告的身份信,息存在。]
   7 、2009 年8 月31 日西安市工商行政管理局出具的证明一份,证明西安力信科技开发有限公司被吊销营业执照,不能继续经营。 [原告有异议,认为公司被吊销营业执照,并不影响民事效力。]
8 、特快专递接收人代云强证明一份,证明被告给原告所寄的特快专递已送达原告。[ 原告有异议,认为不能证明原告已经收到该特快专递。]
   9 、河南锦华物业管理有限公司证明一份,证明诉争房屋在原告开办饭店前就有文化石,该文化石非原告所装。[ 原告有异议,认为证人应出庭作证。]
   10 、裕华文汇物业处证明一份,证明2008 年2 月19 日至7 月14 日期间,诉争房屋水电费基本为零。[ 原告有异议,认为不能证明水电费未真实发生。]
   本案在审理中,本院根据当事人申请调查取证如下:1 、2009 年12 月8 日调查代云强笔录一份;2009 年12 月11 日调查孟淑琴笔录一份;2 、原告住院病历一份;3 、郑州市惠济区卫生局出具证明一份;4 、2009 年尹国强调查笔录一份。经庭审质证,原告对证据1 、2 、3 无异议,对证据4 有异议;被告对证据1 、2 、4 无异议,对证据3 有异议,认为卫生局工作人员未说明租赁合同是原件还是复印件。
    本案在审理中,原告于2009 年10 月30 日向本院提出申请,要求对其开办的“拐子王面庄”的装修及购置设施、设备进行评估,本院依法委托河南省科健资产评估有限公司进行评估。该评估机构认为,由于现场勘查时原告所购置设施、设备实物已不存在,且其提供的绝大部分票据复印件上购置日期、规格型号、品牌(厂家)等不尽完整,有个别票据复印件字迹不清,不宜辨认,因当事人不能补充,故对此部分设施、设备无法评估。评估机构因此对原告开办的“拐子王面庄”的部分装修设施(含一楼块料墙面、地面、铁艺栏杆及二楼衣柜、铁艺栏杆、地面、梯面层)及原告购置的冰柜、电磁炉进行了评估,其中冰柜、电磁炉评估价值为1350.4 元、装修工程评估价值为19890.24 元。经质证,原告认为该评估报告不能证明原告所诉的全部财产损失。被告有异议,认为评估价格过高。
    根据原、被告陈述、举证、质证及诉辩意见,本院确认案件事实如下:2007 年3 月16 日,原、被告签订了房屋租赁合同一份,约定:被告将其位于郑州市惠济区南阳路185 号5 号楼24 号的房屋租赁给原告经营陕西拐子王面庄,租赁期限为2007 年4 月5 日至2010 年4 月4 日;原告向被告交纳押金5000 元,合同终止,原告交清租金及水电等相关费用后,被告即可退还押金;原告每月6 日交纳当月租金7500 元,如有无故拖欠,被告有权加收滞纳金3 % ;如拖欠租金60 天,视为违约,被告有权收回房屋,不退还押金。合同签订后,原告向被告交纳房屋押金5000 元,并将房屋租赁费交纳到2008 年元月5 日。
    原、被告签订合同当天,原告还与当时承租被告此幢房屋的任勇民约定,任勇民将其经营的“京都老蔡记”饭店转让与原告经营,转让费为125000 元,转让的物品含电视机、空调、桌椅、冰柜、锅灶、碗盘、刀具、桶等饭店设备。原告于2007 年4 月6 日前支付了转让费125000 元。2007 年3 月28 日,原告与西安力信科技开发有限公司(以下简称“力信公司”)签订协议书一份,约定力信公司于2007 年3 月28 日至2007 年5 月28 日为原告装修陕西拐子王面庄,双方约定的工程量有:场地拆除(包括地面、墙面、窗套等拆除)、室内装修(包括铺设地板砖、铁艺构制安装、电路更换、更新、墙面乳胶漆粉刷、落地窗帘购置配套、二楼衣柜制作)、门头制作(包括门面强文化石铺设、铝合金扣板安装、霓虹灯购置安装、大门不锈钢半自动门订作、大门头双面塑铝板门套制作、外窗门套制作、电路、灯具安装)及其他项目,工程总造价为135000 元。2007 年5 月12 日,原告对工程进行了验收,并于5 月前后添置了冰柜、电磁炉。同年6 月份,原告为陕西拐子王面庄办理了食品卫生许可证、税务登记证的营业手续,面庄开始正常营业。
2007 年10 月30 日,原告因左股骨纤维肉瘤术后右肺块影到西安市解放军第四军医大学唐都医院就诊,因病情严重,2007 年11 月10 日出院后,又于2007 年11 月29 日至2007 年12 月7 日、2008 年1 月2 日至2008 年1 月12 日、2008 年1 月27 日至2008 年2 月2 日、2008 年3 月30 日至2008 年4 月17 日期间多次在唐都医院住院治疗。2008 年2 月n 日,被告委托代理人张百礼向原告住所地甘肃省径川县城关镇新街2 号邮寄特快专递信函一份,原告原工作单位工作人员代云强于2008 年2 月20 日代收后委托他人将信件转递给原告,但原告否认其及家属收到此信。2008 年2 月巧日,原告向被告委托代理人张百礼书写信件一封,告知被告自己生病住院,其委托代理人将面庄经营得一团糟,原告很是着急;原告委托其弟代为办理,被告可向原告委托代理人索要房费。在信中,原告提出据说其饭店年前被抢劫,请求被告准许其先交一个月的房租,还有5000 元的押金可做担保。
    另查明,2008 年2 月19 日,被告与一廖姓案外人就涉案房屋又签订房屋租赁合同一份。在合同中,被告表示愿意将产权属于自己、已装修好的房屋出租给对方使用(该房屋后被用于经营郑州市惠济区豫祥和饭店),每月租金为9650 元(含物业管理费), 租赁期限为2008 年2 月19 日至2011 年2 月28 日。同日,被告为原告垫付水电费4546 元。
    本案在审理中,原告于2009 年10 月30 日向本院申请,要求对其开办的“拐子王面庄”的装修及购置设施、设备进行评估,本院依法委托河南省科健资产评估有限公司进行评估。评估机构认为,由于现场勘查时原告所购置设施、设备实物已不存在,且其提供的绝大部分票据复印件上购置日期、规格型号、品牌(厂家)等不尽完整,有个别票据复印件字迹不清,不宜辨认,因当事人不能补充,故对此部分设施、设备无法评估。评估机构因此对原告开办的“拐子王面庄”的部分装修设施(含一楼块料墙面、地面、铁艺栏杆及二楼衣柜、铁艺栏杆、地面、梯面层)及原告购置的冰柜、电磁炉进行了评估,其中冰柜、电磁炉评估价值为1350.4 元、装修工程评估价值为19890.24 元。
    本院认为,原、被告签订的房屋租赁合同不违反法律规定,为有效合同,原、被告应当按照合同全面履行各自义务。本案原告自2008 年元月5 日后因病重在外省住院治疗以致不能及时履行交纳租金义务,虽然情有可原,但是其既未将自身情况及时告知被告得到谅解,又未告知被告详尽联络方式,以致引起被告对自己收取租金权益的不安,故原告对此次纠纷的产生存在一定过错。但被告明知原告已经为租赁的房屋进行了大量的投资,在解除房屋租赁合同时不采用稳妥、适当的方法通知到原告,以便双方能妥善解决合同解除后的遗留问题,却贸然地在原告欠交房租不足60 日内的2008 年2 月19 日单方将合同解除,并迅速将房屋租赁费提高后转租与他人,被告对此次纠纷的产生存在着不可推卸的责任。考虑到双方的过错,本院认为原告应负次要责任,被告应付主要责任。对原告因此纠纷产生的损失,被告应当承担60 %的赔偿责任。关于原告的损失,本院认为,由于原告的“陕西拐子王面庄”为正在经营的个体企业,被告收回出租房屋时又未与原告或者其他与本案不具有利害关系的第三人共同对物品进行登记,原告又不能提供合法票据证明其损失,故综合考虑原告面庄面积、装修情况、经营状况,本院认为,原告损失以其支付任勇民的转让费125000 元、装修费用135000 元及目前能确认的购买冰柜、电磁炉设施费用1350.4 元认定为宜。被告应当赔偿原告损失的60 %计156810.24 元。
    关于反诉原告的反诉请求,本院认为,根据反诉原、被告之间的约定,反诉被告应于2008 年元月6 日交纳当月租金7500 元、2008 年2 月6 日交纳2 月6 日至18 日期间的租金3000 元,故反诉原告应支付反诉原告租金10500 元。反诉原告于2008 年2 月19 日交付的水电费4546 元,因该水电费系反诉被告在经营“拐子王面庄”期间所产生,反诉原告基于与反诉被告之间的租赁关系已经代其交纳,本院认为宜与房屋租赁费一并解决。故反诉被告应当返还反诉原告代其垫付的水电费。至于反诉原告请求反诉被告拆除所添置附属物的请求,本院认为,根据反诉原告在2008 年2 月19 日房屋租赁合同中所做愿意将其已装修好的房屋出租给对方使用的意思表示,反诉被告的添置物并未对反诉原告房屋造成损害,故反诉原告的此项请求,本院不予支持。关于原告交纳的房屋押金5000 元,因原、被告之间的房屋租赁合同已经终止,房屋水电费、租赁费已经解决,故被告应当返还原告房屋押金5000 元。
    综上,依据《 中华人民共同国合同法》 第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。”第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”之规定,判决如下:
    一、被告谢某某于本判决书生效后十日内赔偿原告王某某经济损失156810.24 元;返还原告王某某房屋押金5000 元;共计161810.24 元。
二、反诉被告王某某于本判决书生效后十日内赔付被告为其垫付的水电费4546 元、房屋租赁费12500 元;共计17046 元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。
上述款项相互折抵后,被告谢某某于本判决书生效后十日内支付原告款144764 . 24 元。案件受理费3000 元,反诉费163 元,鉴定费4000 元,由原告负担3968 元,被告负担3195 元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省郑州市中级人民法院。
本判决生效后,当事人应从判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向法院申请执行,逾期则不再执行。
 
 
                                       审  判  长  郭瑞敏
                                      人民陪审员  侯文良
                                      人民陪审员  何千蓓
                                       二〇一〇年八月五日
                                       书  记  员   汪晓明

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