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二手房屋买卖合同纠纷之是否有效之争?


发布时间:2011-3-5 11:21:14

 

案情:

原告:徐某某
被告:周某某

2002年8月2日,被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司(以下简称“宝鼎公司”)签订《上海市商品房预售合同》,被告购买位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套,合同约定“宝鼎公司”于2003年10月31日前将该房屋交付给被告,双方办理了预售登记。

2003年5月26日,被告与上海广达房地产经纪有限公司(以下简称“广达公司”)签订《房地产居间合同(出售)》,约定被告委托广达公司居间出售401室房屋。同年5月27日,原、被告通过“广达公司”居间,签订《转让协议》一份。该转让协议约定:被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币114,000元暂存于中介方“广达公司”,由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付清所有房款,并通知原告办理进户手续,原告支付房款22.8万元。开发商大产证办出后,通知被告办理小产证,待被告小产证办出后,办理原告小产证,同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方,未按协议约定全面履行相应的义务,且逾期达15日,则守约方有权单方面终止协议,违约方应向守约方支付违约金114,000元。此外,原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。

签约当日,原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款114,000元及中介费5,700元,广达公司出具收条。同年10月31日,被告向中介方出具确认书,载明:由于本人自身原因不出售系争房屋,本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款,现同意中介方将上述房款退还给原告。

另,系争房屋于2003年6月2日经查核准登记的权利人为被告,同年12月16日“宝鼎公司”办理初始登记取得大产证。因原告无财产可供担保,故其向代理律师出具书面材料确认不办理财产保全。在诉讼期间,被告将系争房屋再次转让,并于2004年4月1日办理了产权过户手续。

诉辩:

原告诉称:2003年5月27日,原、被告签订《转让协议》合法有效,且《转让协议》具备履行基础。因房价上涨因素,被告单方面违约,故请求判令被告履行《转让协议》、履行交房义务并与原告办理产权过户手续。

2004年7月22日,因得知被告已将系争房屋再次转让给了案外人,并已办理过户登记手续,故原告被迫变更诉讼请求,撤销原第一条诉讼请求,判令被告赔偿经济损失人民币905,550元。

被告辩称:被告在签订《转让协议》时并未取得房地产权证,且现上海市已禁止期房转让,故其与原告签订的《转让协议》无效。其次,被告并未收到原告房款,过错责任在原告。在原告变更诉讼请求后,被告辩称原告主张的赔偿金额过分高于《转让协议》约定的违约金金额,请求法院驳回原告诉请。

焦点:
1、《转让协议》的效力问题;
2、过错责任问题;
3、赔偿金额过分高于《转让协议》约定违约金的金额问题。

审理:

一审法院认为:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告所签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效,双方均应按约全面切实履行。被告关于协议无效的抗辩理由不能成立,本院不予采信。原告于签约当日取款人民币114,000元、中介公司就此出具收条以及被告出具的确认书,可以认定原告已按约将首笔房款暂存于中介公司处。而证人刘锋的证言、被告出具的确认书均证实中介公司已尽通知转付义务,而是被告拒绝领取该款并将系争房屋再次转让,致使协议无法继续履行,根据法律规定,“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就”,故被告无权单方面解除协议,且其行为已构成违约,依法应承担相应违约责任。现原告认为实际损失大于违约金的约定而主张实际损失,鉴于原告仅支付了首笔房款,从均衡双方利益出发,酌定判决被告赔偿原告损失人民币450,000元。

 

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